Grondbeleid

Het grondbeleid van de gemeente Den Haag heeft als doel om de ambities op het gebied van ruimtelijk en sectoraal beleid te realiseren met locatie- en gebiedsontwikkeling.

De bevolkingsgroei wordt geaccommodeerd door woningbouw voor alle doelgroepen. Ofwel woningen in de categorieën sociale huurwoningen (norm van 30% sociale woningbouw bij nieuwbouw voor de hele stad), huur- en koopwoningen, 20% middeldure huurwoningen, het streven naar 20% betaalbare koopwoningen en woningen in het hogere segment. De woonagenda 2019-2023 (RIS3018880) en het addendum op de woonagenda heeft hiermee als doel om vooral het aandeel in het lagere en middensegment te laten groeien.

Ook wordt de ambitie gesteld om de groei van de stad binnenstedelijk te faciliteren en verdichten, vergroenen en verduurzamen in samenhang te laten plaatsvinden. Daarnaast wordt met de Economische Visie Den Haag 2030 ingezet op een brede economische groei, onder andere door het verbeteren van bedrijventerreinen voor het MKB, maar ook het stimuleren van nieuwe kantoor- en bedrijvenlocaties, door versterking van de spin-off van Den Haag als internationale Stad van Vrede en Recht en het halen van meer evenementen en congressen naar de stad.

De uitvoering van de Kadernota Duurzaamheid wordt versneld. Met het onlangs vastgestelde Energieplan Den Haag zijn er 10 wijken aangewezen als groene energiewijken.

Grote gebiedsontwikkelingen vinden plaats in het CID, de Binckhorst en Den Haag Zuidwest. Het programma De Kust Gezond zetten we voort. In de Binckhorst is het op termijn de ambitie om meer woningen te realiseren dan binnen de huidige kaders van het omgevingsplan. Er worden gesprekken gevoerd met de asfaltcentrale en overige bedrijven met een hoge milieucategorie over verplaatsing (zonder verlies aan werkgelegenheid voor de regio). De gemeente gebruikt de eigen grondpositie om in de Binckhorst een sociale woningbouwopgave te realiseren, bovenop de huidige plannen.

Voor hoogbouw wordt aangesloten op de nota Eyeline & Skyline (RIS 298448). Hoogbouw zal vooral plaatsvinden binnen de gebieden CID, de Binckhorst en Zuidwest.

De beleidsmatige doelstellingen die in het Coalitieakkoord zijn benoemd, en waarvoor –mogelijk- actief grondbeleid wordt gevoerd, zijn samengevat in onder andere de volgende beleidsdocumenten:

1. Agenda ruimte voor de Stad (RIS 295016)
2. Nota Haagse Hoogbouw: Eyeline en Skyline (RIS 298448)
3. Woonvisie Den Haag (RIS 296833)
4. Woonagenda 2019 - 2023 (RIS 301107) en addendum op de woonagenda (in voorbereiding)
5. Economische visie Den Haag (RIS 303550)
6. Nota Duurzaamheid (RIS 301829)
7. Agenda Groen (RIS 294705)
8. Kadernota Openbare Ruimte (RIS 249315)
9.  

Actief Grondbeleid
Actief grondbeleid bestaat uit het verwerven van grondposities, het bouw- en woonrijp maken en het uitgeven van grond. Het woonrijp maken maakt integraal deel uit van de gebieds- of locatieontwikkeling, conform het betreffende projectdocument en de bijbehorende grondexploitatie waarin niet alleen de kosten en opbrengsten, maar ook de risico’s zijn opgenomen en afgedekt. In een aantal gevallen werkt de gemeente daarbij samen met marktpartijen (publiek-private samenwerking) of overheden (publiek-publieke samenwerking).
Actief grondbeleid ligt voor de hand wanneer de gemeente al een grondpositie heeft. Daarnaast koopt de gemeente in bepaalde gevallen actief grond aan om beleidsdoelstellingen te realiseren, waar de private sector juist beleidsmatig gewenste ontwikkelingen laat liggen.
De processen en kaders waarbinnen actief grondbeleid wordt gevoerd worden nader omschreven in de Nota Grondbeleid (RIS 302035) en Verordening Beheersregels Grondexploitaties en Strategisch bezit gemeente Den Haag 2018 (RIS298629).

Faciliterend Grondbeleid
De gemeente voert bij faciliterend grondbeleid zelf geen grondexploitatie. De gemeente bevordert particuliere initiatieven en neemt waar mogelijk (planologische) belemmeringen weg en ondersteunt door begeleiding van de realisatie. Eventueel stimuleert de gemeente private investeringen door te investeren in publieke voorzieningen, zoals infrastructuur en openbare buitenruimte.
De kosten die de gemeente maakt voor initiatieven die niet binnen het geldende bestemmingsplan passen worden zoals wettelijk voorgeschreven verhaald via een anterieure overeenkomst of een exploitatieplan. Gemeentelijke (plan)kosten bij initiatieven die wel passen binnen de planologische kaders/bestemmingsplan worden via de leges verhaald.
In die gevallen waar een initiatiefnemer een globaal maar integraal advies wil krijgen kan deze zijn plan voorleggen aan het Haags Initiatieven Team. Wanneer initiatiefnemers een op hun locatie toegespitst advies willen kan de gemeente tegen vergoeding een Planuitwerkingskader (PUK) opstellen. In een PUK worden voorwaarden gesteld waarbinnen de plannen nader uitgewerkt dienen te worden. De initiatiefnemer kan vervolgens een omgevingsvergunning aanvragen, eventueel in combinatie met een planologische wijziging.

Grondprijsbeleid
Grondprijzen worden bepaald op basis van een taxatie. De tabellen in hoofdstuk 7 van de Grondprijzenbrief 2019, zijn hierbij leidend voor normprijzen (non-profit, snippergroen, sociale woningbouw). Deze normgrondprijzen gelden tevens als minimum grondprijs voor andere functies, zoals niet-sociale woningbouw, kantoren, bedrijfsruimte, hotels, horeca en detailhandel en leisure. Voor deze andere functies wordt de grondprijs bepaald op basis van een taxatie, waarbij een inschatting wordt gemaakt van de potentiële vastgoedopbrengsten en de stichtingskosten van het vastgoed. In de taxaties wordt uitgegaan van marktconforme opbrengsten en kosten waarbij rekening wordt gehouden met de volgende factoren:

• Bij uitgifte van grond in huidige staat, de kosten van het bouwrijp maken, waaronder marktconforme verwervingskosten en sloopkosten en indien de ontwikkelaar ook woonrijp maakt, de kosten van het woonrijp maken;
• Bij uitgifte van grond en opstal, de waarde van de opstal;
• Stedenbouwkundige eisen of duurzaamheidseisen die uitgaan boven de gangbare eisen waarmee in de tabellen al rekening is gehouden;
• Excessieve bouwkosten door kenmerken van de locatie, zoals onder meer geluidsbelasting, noodzaak overbouwing, kleine plot.

Wanneer de residueel berekende grondprijs in een taxatie onder de minimum grondprijs uitkomt, is uitgifte onder de minimum grondprijs slechts mogelijk middels een collegebesluit.

De bij een exploitatieplan gehanteerde grondprijzen worden gebaseerd op het gemeentelijke grondprijsbeleid, dat in de Grondprijzenbrief is vastgelegd. Een exploitatieplan moet samen met het bestemmingsplan worden vastgesteld door de gemeenteraad en beide plannen moeten tegelijk in werking treden.